今年前3月房地產數據月初出爐,諸多房產中介經營的微信公號用“翻倍”“大漲”,描述房地產市場最新動向。仔細看,這是采用數據“技巧”的原因,“翻倍”“大漲”是和2月份環比得出。從同比或就趨勢看,表述為部分房地產市場“回暖”比較恰當。
3月份,北上廣深四個一線城市一、二手房成交量均出現回暖。
一手房方面,北京成交83.18萬平方米,去年同期21.14萬平方米;上海成交135.42萬平方米,去年同期101.17萬平方米;廣州成交96.35萬平方米,去年同期69.82萬平方米;深圳成交30.47萬平方米,去年同期20.43萬平方米。
二手房方面,北京3月份網簽住宅達到近10個月最高,上海則為過去29個月以來最高。深圳的情況有所不同,3月份二手房成交同比下滑19%,整個一季度,二手房成交同比下滑31%。
房價方面,則普遍與歷史高點仍有距離。上海、廈門相比最高點,房價變化幅度分別為-16%、-18%。深圳從2019年初以來,二手房價只是累計下跌2%,從最高點回撤幅度為-3%。
來自上市房地產企業的數據也可以佐證“回暖”。
碧桂園披露,3月單月實現歸屬于公司股東權益的合同銷售金額約451.3億元,同比增長2.16%。金地集團公告,3月份簽約面積82.4萬平方米,同比增長3.80%;簽約金額162.6億元,同比上漲21.26%。萬科披露,3月份,合同銷售金額573.7億元,同比增長13.2%。中國恒大公告,3月實現合約銷售金額約549億元,同比增長11.2%。
從趨勢方面看,克而瑞發布的最新統計顯示,百強房企3月份的銷售規模同比增長,但按照可比口徑統計,百強房企今年前3個月的銷售規模下滑約1%。
“回暖”還表現在土地市場,不過,部分城市土地拍賣升溫的同時,伴隨著開發商不斷釋放“拿地需謹慎”的表態。
融創中國主席孫宏斌在2018年度業績發布會上說,今年拿地會非常小心。話音剛落,融創就以24.43億元拿下無錫兩幅地塊。同樣,融信地產主席歐宗洪等也拋出“現在去搶地,如果政策不放松,有被套風險”的觀點,但也參與了無錫地塊的競標。
一、二手房成交量、土地成交量等均顯示,相對于一線城市和部分二線熱點區域高位盤整、企穩乃至反彈相比,大部分二線城市仍在大幅調整,三、四線城市則普遍仍在低迷區間。
房地產市場出現的新動向,與去年以來多地政策出現微調有關。比如商業銀行利率上浮水平有所下降,部分城市調減二手房交易稅率,部分地區大力度“引進人口”帶來購房需求等。
盡管今年以來收緊性政策數量已大為減少,但住建部副部長倪虹在公開場合回應樓市調控是否松動時,明確表示堅持樓市調控不動搖,保持政策連續性。業內普遍認為,“穩”才是房地產政策唯一關鍵詞。
“回暖”也與貨幣政策相對寬松有關。一方面房企融資狀況明顯改善,另一方面,全局性流動性改善,有利于激發市場需求。但是,這一波穩增長,著力點在大面積減稅,刺激企業改善經營、增加投資上,所以,央行等一再強調不會搞“大水漫灌”。
大概率看,目前的回暖只是調控政策微調、貨幣政策相對寬松,以及前期被壓抑需求有限釋放的結果。在依舊堅持“調控不動搖”,貨幣政策“穩健”情況下,房地產市場不存在大漲、普漲可能性。 (本報評論員劉偉)